导语：近日，由亿欧公司举办的“GIIS 2017赋能家居新零售”家居家装产业创新发展大会在广州举办。分享投资联合创始人、大居住基金主管合伙人崔欣欣出席本次大会并作主题演讲，分享了投资视角下“大居住”领域存在的机会。

 

核心要点：

 

1）发展的失衡以及带来的机会。对比房价增速和装修投入，二者存在严重差距，从支出比例来看，装修正从之前的耐用消费品演变成快速消费品。家装领域存在规模不经济，只有把传统工艺完全进行质的变化，才有可能实现规模化品质交付，“装配式装修”将迎来春天。

 

2）被“冷落”的存量。随着用户对家居体验质量要求的提高，具有高质量的创新产品能逐渐替代进口产品，后面还有非常大的成长空间。另外，伴随国内消费升级的不断深化，优秀的家居产品出口转内销，会迎来市场机会。

 

3）智能家居的“前夜”。家电产品的智能化并不等同于智能家居，智能家居有更多发展空间值得探索。

 

以下为演讲正文：

 

 我们为什么要聚焦“大居住”领域？

 

分享投资从2007年成立至今已经有10年历史，管理规模超过60亿元人民币，是一个“创业型投资机构”。我们规模虽然不算大，但在业界获得过“中国最佳回报投资机构Top10”、“最受LP关注创业投资机构Top20”等权威荣誉。

 

从2012年-2016年，我们主要关注两个领域：一个是医疗健康，一个是互联创新，并逐渐发展出两个相对独立的团队。

 

2016年开始，我们把互联创新基金的聚焦范围进一步缩窄到大居住领域，并设立了“大居住”专项基金。为什么要这样做？因为这个行业实在太大了，人类对居住更美好的追求是永无止境的。回顾人类从早期的择山洞而居，到今天各种形态的建筑包括高楼大厦、精致别墅等等，我们发现：几千年以来，人们对更美好居住环境的追求一直没变。

 

其次，在今天，城市居民有90%的时间都在室内空间里度过，无论是在自己家里还是在办公室，甚至在今天这样的会议场合里面，都是在室内度过的。

 

另一方面，房子已经是全球最大的财富载体。有统计显示：全球房地产加起来总价值是全球黄金储量的36倍、是上市公司总值的3.9倍。如此大规模的财富该如何管理？如何让它充分发挥价值？这里面所有相关生产、服务、交易甚至延伸的应用，都充满了大量的创新机会和投资机会。

 

基于上述原因，我们在2016年底设立了大居住基金，并把整个互联创新团队的精力放在这个领域上面。我们挖掘的是以空间创新及产业链为核心，在新技术、新模式、新消费升级一系列动力下成长的创新创业项目和企业。细分领域涵盖房地产交易服务、存量空间运营、标准化家装及家装后服务、智能家居产品、社区服务创新等。挖掘并且投资空间创新及产业链为核心的相关创新创业项目，目的就是让居住更美好。

 

在过去一年时间里，我们做了大量的研究：包括在2017年初与明源地产的行业研究团队合作出版《地产生态链创新研究报告》，估计今年底或明年初还会再推出一个新版。随后又出版了书籍《掘金存量地产——房地产存量经营新生态》。同时，还获得了中城联盟的支持和帮助。

 

在过去几年里，我们基金在相关领域也有不少成功的投资案例：参与了房多多A轮融资，还有爱空间家装；兔博士则是专门查价格的工具，目前已经有不少房地产交易中介经纪人自己在拿兔博士的APP作为参考，跟客户探讨房子的买卖目标价；兔狗家装也是面对家装领域的服务平台；多彩投是精品酒店和民宿项目的融资平台。这些都是分享投资在大居住领域相关的投资项目。

 

在这里，我想跟大家分享、探讨三个话题。第一是发展的失衡以及带来的机会，第二个是被“冷落”的存量，第三个是智能家居的“前夜”。

 

 发展失衡的现状

 

我想先跟大家分享一组简单的数字。2000年，我在深圳买了第一套房子，110平方米。买房花了40多万，装修在10-15万之间。前几天我查了一下房地产中介那边的数字，这套房子的价格是600万左右。面对这样一套房子，如果找爱空间或其他做家装的朋友再装修一遍，可能比2000年的质量要好、要豪华、舒适。这要花多少钱？可能也就是15万左右，差不多这个价格。

 

这说明了什么问题？十几年间房子的价格涨了十几倍，但装修的价格也还是那么多，没涨多少。这是不是一件很苦逼的事？于装修从业人员来说，人工涨了那么多，原材料成本也不断上涨，但装修一套房子你收到的钱依然还是十多万。

 

装修还不算是最苦逼的。最苦逼的是电视机，2000年的时候我还买了一个大电视，当年42寸等离子电视机要2万元，今天买一个42寸的液晶屏电视要多少钱？只要十分之一。这体现了什么问题？现在房价涨了10多倍，装修消费空间是不是也应该涨10倍？那你想太多了，这个是不可能的事，太天真了。

 

首先，产生这个巨大差异的原因是房子本身具备投资价值，是投资增值和保值，由于这个原因它的价格上涨了。但是装修是什么？装修在十多年前相当于耐用消费品，然而在今天，正逐渐向着快速消费品的方向在延伸。当然还没有沦落到像电视机那么接近快速消费品的程度，今天电视机出一点问题，人们修都不想修，直接扔掉换一台新的，这就是快速消费品的特征。

 

装修这件事正在越来越接近消费品，在这种情况下可能会产生一个什么样的未来？我不可能花100万元去装修，但是有没有可能在15年、20年的时间里面装修几次。去年底我们有个同事就干了这个事，在APP上点击了几个选项，下了几个订单，就把他们家整个墙纸、整个风格全换了，感觉像换了一套房子一样。

 

在这位同事眼里，感觉就跟给自己买一套新衣服没有什么区别，相当于“微装修”，这种消费的支出会变的越来越接近于冲动消费。这是一种趋势，但并不是马上就成为一个普遍现象。由于这种巨大的价格差异，你为一套房所付出的周边消费会越来越多，家居家装领域的消费空间变得越来越大。

 

大家在装修上面愿意投入更多的资金，但实际的消费金额并没有增加很多，成本却在不断上涨。这个会带来一个很严重的问题：家装行业企业怎么样继续向前发展？怎么样进行产业升级？我们也投了爱空间，特别能理解这个行业要做到创新和提升质量效率所要承受的艰辛，相当于把开发商的麻烦事揽到自己身上，把用户痛苦也包在自己身上。

 

当装修企业向工业化过程发展的时候，最核心的问题是装修工艺，比如，瓷砖是工业化产品，而贴瓷砖的工艺仍然是手工作坊式的工艺。这就会带来严重的问题：传统的装修公司人工成本占成本多少比例？30%以上，甚至某些企业会达到40%的比例。在这样的成本比例里面，怎么样实现规模经济？怎么样实现在大批量房子装修交付的时候保证质量？只有工艺和材料有质的变化，才有可能实现真正意义的工业化。

 

 发展失衡的契机

 

有没有这样一种可能：在装修的时候不用水泥，所有的装修过程只需要电钻、螺丝搞定？过去装修工艺里面一定有水工、泥工、木工、电工等，今天由于尚品宅配这一类型定制家居企业的发展，已经逐渐把现场的木工活减到了最低。剩下的水工、泥工有没有可能进一步变化？我觉得这个机会是有的。

 

机会在哪里？就是装配式的建筑，也是行业里面大家所讨论的干法作业。干法作业的装修已经在北京、上海很多城市公租房正在逐步的实施。

 

我们认为，“装配式的建筑”以及“装配式的装修”，即将迎来一次“春天”。以下表格罗列了我们公司同事整理的北上广深在这方面的相关政策，分别从2015—2017年逐步发布。比如北京市从2015年11月31日起保障性住房实现全装修成品交房，政府投资新建的5万平方米以上10万平方米以下商品房采购装配式建筑，对于装配式建筑实施项目有各种各样的配套奖励。

 

怎么样来衡量一个建筑是否装配式建筑、怎样才能获得相关政策的奖励？有一个评分体系：建筑结构部分最多可以拿到60分，装修部分可以拿到40分，这个是国家装配式建筑的标准。通过这些政策的推出和引导，装配式的技术、工艺以及产品正在逐步找到批量应用的市场，从而逐步实现技术工艺的成熟和完善，最终有希望普及到整个行业。

 

在过去，对于这些地方政府的建设目标、政策，市场一般都会观望一段时间。然而就在几天前，“租售并举”的提出让这个事情进一步变得更加明朗，这四个字意味着在未来3—5年里面公租房、人才公寓等等由国家主导的房屋供应量一定会大幅度增加。

 

为什么公租房和人才公寓的大幅增加会跟装配式装修有关系呢？因为这类房子具有两个共同点：一是大批量交付，二是住户的流动性、流转性。大家都知道公租房和人才公寓最大的的特点是两三年就会换一批住户，而住户更替的时候运营方会面临装修维护和焕新等问题。

 

如果是通过传统工艺来装修，成本本来就很高，再加上工期长，可能一次装修焕新就把房子两年的租金消耗掉。用装配式装修工期短，在局部维修保养、换新方面成本低，正好可以满足这类房屋的特定需求。

 

 被“冷落”的存量

 

目前，很多投资机构聚焦人工智能、AR等前沿技术性的领域，这些都没有错，都是大方向，是未来的增量空间。

 

但我们也要注意到有部分市场“存量”被冷落了。比如五金配件，珠三角有很多生产滑轨、铰链等产品的五金加工厂，市场需求本身就是非常大的，随着人们对家居体验的要求越来越高，不少高端家居产品和高端装修项目都采用了进口的五金配件。在这种特别传统的生产制造行业里，其中一些锐意进取、完成产业升级的企业，其创新产品就可以实现进口替代，在本来竞争激烈的传统行业脱颖而出，获得广阔的成长空间。

 

第二个值得关注的方向是出口转内销。国内有很多生产优质高端家居产品的企业，95%产品都是出口。随着国内居民消费力的提升，以及新一代主流消费群体的生活习惯变迁，这些企业也将迎来一个巨大的成长空间。

 

 智能家居的“前夜”

 

在过去相当长的一段时间里面，我们所讨论的“智能家居”其实并不是真正的智能家居，而是家电产品的智能化。

 

前段时间，谷歌推出了智能音箱新产品，许多人就认为：智能语音交互加上全屋的联网设备，组合起来就成为了一个完整的“智能家居”。

 

我更倾向于“舒适家居”的说法，就是说，产品最终是不是完全符合“智能”的定义，对消费者而言并不是那么的重要。重要的是在付出额外金钱的情况下，所购买到的产品是否更好用的、更实用。

 

如果回头看手机行业，我们说的智能手机是什么？并不是说这个手机就真的有多“聪明”，它只是在一个屏幕上，通过程序切换来让手机实现不同的功能。

 

切换到家居领域，也可以想象一种可能性——随着房子变得越来越“小”，我们能不能在15平方米的空间里翻转各种应用场景，比如按一个按钮客厅瞬间变成卧室、再按一个按钮客厅就可以变成一个餐厅，再比如沙发可以藏起来、餐桌可以从墙体里伸出来，如此等等。类似这样可以通过变形来实现一个空间下不同使用场景的家居产品会有可观的成长空间，这就是“时空复用”的概念。

 

很多人提到家装、家居，都认为这是一个非常传统的行业。我们恰恰认为，在这个传统行业当中，有创新者能够在满足人类基本需求的基础上去实现先进技术的落地，他将获得巨大的创新回报。我们在做投资选择的时候，也更愿意看到这样的创新产品和项目。

 

无论国内还是国外，在居住创新方面，未来的发展是没有止境的。我们衷心希望更多有志于在这个领域从事探索创新的朋友来跟分享投资多交流，共同努力让居住更美好。谢谢大家！