本文是分享投资管理合伙人崔欣欣在2016北京国际设计周郎园分会场 “城市更新”系列论坛之［消费升级与地产创新］的主题演讲摘要。在消费升级的大潮下，非常传统的地产行业创新方向在哪？如果你对地产行业、空间创新等感兴趣，以下内容肯定会有启发：
 

大家好，我是分享投资崔欣欣。在房地产行业，我们有几个大家比较熟悉的投资案例，如房多多、爱空间、多彩投等。
 
我们常说今天是一个互联网的时代，过去的几十年是一个工业化时代。但实际上，每一个细分行业所处的时代是不一样的，并不同步。有很多细分行业即使到今天，依然停留在农耕时代的状态，这里包括了房地产相关产业链里很多的部分环节。
 
在一些迅速发展的领域里，即使原来在农耕时代，通过互联网的联系，就把这个行业直接从农耕时代拉到互联网时代，比如说出行，打车。但有些行业的互联网创新，则在资本和创业大潮退去后，出现了一长串去年底广为流传的死亡名单。
 
因此，更多的行业本身处在农耕时代，并没有进入一个标准化、工业化的改造的时候，互联网的力量并不足以让他发生本质的变化。
 
这股浪潮退去之后会不会再来？我相信一定会的。2000年的时候阿里巴巴同样经历过这样一个过程。
 
如果我们不回过头来看的话，大家不会发现这个世界变化那么大。十年前提到基础设施，我们只能想到公路、电信，但今天的基础设施，是微信、移动互联网、移动支付、现代物流、地铁网络、新的出行方式等等。
 
表面上看，很多行业依然没有变化，但是实际上企业也好，个人也好，我们身边的很多事情已经发生了变化。人们的生活习惯、工作方式的变化，我们相信会有越来越多的创业者，他能够利用当代的基础设施和技术，重构他的生产关系，重组生产流程，重塑企业边界，从而以更高的效率和更低的成本，来满足特定的细分市场，一群新的客户的需要，从而能够探索和组织出新的商业模式。
 
比如众创空间、联合办公，这里面进驻的企业，跟我们原来办公楼出租面对的客户人群一样吗？不一样，这些企业都有他们的特点，特别年轻有活力，特别注重外部资源的连接，并且乐意和“邻居”交流。

基于空间产业链升级的创新创业

房地产的相关产业链是我们新一期基金的关注重点，是基于空间的创新创业。这包含了很多方面，如公寓、装修、线下流量的转化、交易服务、社区服务、建筑材料的创新、零售新业态、空间的创新应用等。
 
如果看日本的家装行业，有着非常多的模块化、标准化的工艺流程。一个房子装修只需要几天时间，由一些技术工人简单施工，就把一套房子装修结束了。但是今天国内还没有到这样的水平，创新的空间非常大。
 
商场里的环境也在变化。如果留心观察会发现，从一楼到五楼，商户在不断调整。最明显的变化是，商户里零售店面的比例在缩小，餐饮娱乐类和体验经济的比例在迅速增加。
 
另外，我们也越来越难以定义，哪个店铺到底是什么店铺。有的空间，比如今天会议所在的地方本身是一个西餐厅，但经常做很多不同种类的分享活动，你说它到底是一个餐厅还是一个会议中心？
 
还有就是交易服务方面的创新，包括以前我们投过的房多多、多彩投，其实都在这个产业链条里。这些商业形态出现很大程度上解决了这个链条里运转效率的问题。
 
与此同时，我们基金的LP里有很多房地产百强开发商的参与，他们也希望能够跟这个链条上的创业者产生更好的协同效应和资源互补。这个行业的创新遇到阻碍，有时恰恰是因为有很多的行业资源创新企业、创业者根本触碰不到。所以我们希望通过基金投资和创业者一起来推动这个领域的创新。
 
除了基金以外，我们还跟明源云、混沌大学联合办了一个地产生态营，这是一个学习、互动、探讨、案例分析相结合的课程，不是传统的MBA教学，也不是单纯的讲座。我们希望通过这个班级能够聚集一批深耕地产相关领域、有一定的创新思维、并且已经取得一定的实践经验和成果的创始人，当他们在一起学习的时候会发生怎样的思想火花和协同反应，我们非常期待。

 
消费升级带来的新模式

对地产行业的推动作用

最近我们非常关注这样一种趋势，一些设计特别时尚、品牌调性非常符合年轻人喜好的服务型的项目，开始慢慢地渗透到许多商业地产项目里去。这类消费升级的项目其实对行业是有强推动作用的。
 
在深圳出现了一种新型的健身馆，叫超级猩猩健身。它包括了分散在各个楼宇和小区周边的完全自助式的健身集装箱，还有一些单独的专门上健身课程的场所，健身爱好者在微信公众号里面直接预约课程，到了以后凭密码进场，课程结束后就离开。
 
过去我们去健身馆，买年卡，锻炼完了之后还在里面蒸个桑拿洗个澡，一般都消磨几个小时。这种消费习惯跟现在的年轻人完全不一样。
 
现在年轻人的生活节奏更快了，最好一个小时锻炼完，然后马上换了衣服还要去参加别的活动，更不愿意花太多时间在路上，流动性的提高也让大家觉得办会员卡不划算，按次计费的方式更容易被接受。所以集中式的健身中心目前经营越来越困难，而类似超级猩猩这种形式越来越受欢迎，我了解到很多物业已经在邀请他们进场合作。
 
如果我们把一个物业当作一个院线的话，未来还会有越来越多这样的内容，像影片发行方一样不断地出现。
 
另一个例子是艾美电影院，传统看电影都是100、200人在一起看一个电影，而在艾美电影院里头可以两个人包一个厅，看一个大屏幕，音效也非常好，最新发行的影片都能看到。这种新形态的出现，其实一定程度上解决了很多商业、物业的问题。如果没有这些创新的消费形态的项目出现的话，其实是负担不起越来越高的租金的。
 
此外还有餐饮的创新，越来越多的餐饮店其实不仅仅只提供餐饮了。除了提供堂食以外还有外卖，还可以买他们家的食材，随时在手机上操作一下，他们家的最新鲜的食材就送到你家里。甚至还有在很好格调的餐厅里卖衣服、卖高跟鞋这种跨界导流形式的出现。
 
我之前和云海肴的创始人朱海琴交流，发现去云海肴吃饭的人流量，足以跟我们现在手机上比较火的APP相比美。针对这样的流量，企业为他们提供什么样的服务才能获得商业价值的提升，是每一个传统企业在消费升级的大潮中都需要思考的。我认为只要大家抱着一个开放的心态去拥抱这些变化，或者说去支持这些创新的探索者，我相信这个变化会越来越快。