2016年10月18日，享投就投CEO蔡聪做了一个专题语音直播《房价与人民币——捍卫财富你需要了解的那些事儿》。从收到的众多反馈来看，房产确实就是大部分人认为可靠的，能够为资产保值升值的唯一的投资渠道。（如果错过了本次语音直播，请关注搜索进入“享投就投”公众号，并在菜单栏点击“直播间 — 语音直播”收听详情！）

 

蔡聪认为：以“投资”的逻辑来决定是否要买房，其遵循决策标准是收益与风险的权衡。房地产很显然已经不是一种好的投资品种，因为这个“收益风险比”很差，所获得收益与所冒的风险严重不匹配。

 

如果你对宏观经济、房价和人民币走势感兴趣，蔡聪以下进一步的分析研究不容错过：

 

过去十五年，但凡唱空房价的经济学家或学者，都被认为是错误的。但，我们建议大家要区分“逻辑错误”和“结果错误”。我的观点是：北上广深和一线城市的房价现在有严重的泡沫，而且泡沫已经到了随时破灭都是意料之中的地步。房价未来的10年，要重演其过去10年的疯涨的几率几乎为零。

 

也许过几年后，这些地区的房价还在涨，我的预测结果是错误的。但，你不能说我“逻辑错误”。

 

我打个比方，现在你和我同时在赌桌前面玩一个赌博游戏，猜一猜骰子开了是1到6中的哪一个数字。庄家设定这样的规则，猜中了返回赌注3倍，猜错了没收赌注。你问我：“是否应该去下注，准备买6这个数字？”我说：“划不来，不值得下注。”结果开了6，你把我骂一顿。我错了导致了你损失后的2倍收益的机会，但是我的逻辑没有错，这根本就是一个不值得投资的项目。

 

我们以“投资”的逻辑来决定是否要买房的话，那么其遵循决策标准就是收益与风险的权衡。房地产很显然已经不是一种好的投资品种，因为这个“收益风险比”很差。说白了，所获得收益与所冒的风险严重不匹配。

 

中国的三类房地产，哪类值得投资？

 

首先说明一下，房价泡沫，我们主要是指中国几个超级城市北上广深和一线城市，例如南京、杭州，苏州等城市。

 

首先，中国很大，城市很多，中国的房地产不能一概而论。大致可以分为三类：

 

1. 房子只有使用价值，没有投资价值

供过于求，价格只受实际居住需求影响，毫无投资价值，大部分三四线城市都属于这里一类，如果你要改善自己的居住条件，当然应该买，就像买一辆好车那样，但如果指望其能给你带来投资回报，你一定会失望，不要以为一二线城市的价格会带动这些三四线城市的房价，这是不切实际的。

 

2. 房子有真实的投资价值

也许有一部分城市有真正的“投资价值”。我比较保守，从“价值投资”的理念来看，有投资价值的房子，能够以租抵供。只要能够做到这一点，房子长线持有是没有问题的，资金流也不会断裂，而且房子有“基本面”支撑。我没有调研过中国有多少这样的城市，租金水平能够覆盖每个月的供款。不要以为不存在这样的投资机会。

香港大家公认的“高房价”的鼻祖，哪怕房价如此高的地方也存在这样的机会。2011年房价也不便宜，但是香港许多楼盘是能够做到以租抵供的。我就在这个时候投资香港的房子，借款利率1.19%，借30年，租出去，每个月除了供房，交地租，差饷，管理费之后还有盈余，够我偶尔去香港花销了。

 

价值投资就是这样，你投资的时候，就有把握长期持有雷打不动。房价小幅到中幅的调整并无关系。因为这玩的不是“击鼓传花的游戏”。这跟我做股权投资的理念一模一样，我最喜欢投资就是有现金流或者预期有现金流能够支持的企业估值，只要有现金流支持，就可以待价而沽。

 

当然，也有朋友在直播间质疑，他说：“你那时候如果不是买香港的房子，转为买深圳的房子，现在收益可能更好。”没错，结果是这样的，但是我的投资风格是，我想赚让我能够睡安稳觉的钱，不想赚每天让我提心吊胆的钱。

 

3. 房子只有投机的价值，没有投资价值

从上面一点的描述大家听出来，我认为房子的投资价值的标准“交个30%首期，借30年，是否可以以租抵供？”每个月起码不用负现金流。北上广深，一线城市的房产，泡沫非常的严重，租售比极低，根本做不到。用这个标准看来，根本没有投资价值。但其具有“投机价值”，之所以说是“投机”因为大家都在玩一个“击鼓传花”的游戏，我们离这个鼓停止敲打的时点已经很近了。用“击鼓传花”这游戏来比喻尤其的恰当，因为鼓声不会渐渐变弱，而是戛然而止，将让所有人都措手不及。

很多人认为，自己住，再贵也得买。确实这是很多北上广深的年轻移民心声，他们需要房产来获得一份归属感。这种归属感不仅来源于他们对“家”的理解，还来源于一些不合理歧视性的政策，例如学区的概念。凭什么买了房的就比租房的积分高呢？

 

房地产泡沫会走向何方？

 

昨天有一则香港新闻《楼市闪电加辣，印花税划一15%》

香港政府突击提高印花税率。这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”，按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼，均需交15%印花税。而目前香港永久居民买入第二套房，价值在300万港元至400万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为8.5%。新政策实行后，海外买家购买物业，一律交30%印花税。今天我又翻了一下新闻，基本上都是这样的标题“楼市成交瘫痪。”

 

要刺破房价的泡沫，香港政府这样是可行的办法。

 

在香港一半的人口是住在政府建的公屋里。虽说环境没法跟“私人开发商”的楼盘比，但也不会差到哪里去，管理规范，整洁干净，配套齐全。住在公屋里的家庭，每个月只需要支付一两千元即可，可以住一辈子。香港除了公屋，还有“居屋”，这是给收入超过申请公屋的标准，但有无力购买商品房的人群购买的房子。所以，对于一半以上的人，商品房的价格涨得多高，跟他们没有多大关系，反正早已买不起，也有地方住了。即使是没有这种“后顾之忧”，香港政府也谨防楼市泡沫越积越多。大家都清楚，房价泡沫不可能无限制的累积下去，一旦爆破后果不堪设想。

 

但在内地，大部分人都得靠自己买房才能拥有栖身之地。我们房价形成泡沫的带来的社会风险远高于香港。房价发展到这个地步，已经累积很高的风险。非常考验管理当局的调节能力，要遏制房价过快上涨，但是又不能暴跌，最好就是维持现在的水平，大家继续买。

 

现在的房市本质上就是把城市的空间（还不是地皮，只是空间，房子建高一两层，对于地方政府来说，土地的边际成本几乎为零）卖给了富人，把他们钱收上来，维持财政。但总有一部分财富比较尴尬的小中产也来凑这个热闹，硬着头皮在这个价位买房，还有一些实力一般的人还想通过炒房一夜暴富，这些人实际上都会成为被殃及的牺牲品。如果我是管理当局，要不是要顾及这些人的话，就干脆继续让有钱人去买七八万，乃至十万一平米的房，让他们为财政多贡献。让他们持有多套房产，感觉到自己的房子保值而且缓慢的增值。

 

但事实上，房子越来越难卖不出，有能力接盘的少之又少，因为现在看来有钱人都不缺房子，而缺房子的人大多数买不起，受众极其少。只是房地产交易成本很高，流动性也很差，交易量低，感觉不到价格在下跌而已。只要卖过房的人都知道，动则七八百万的四房两厅，要卖出去，很难。如果一个商品卖半年都卖不出的，要说他还是值那个价，只是打肿了脸装胖子罢了。

 

我听起来也许有点危言耸听，像阴谋论者，但是请不要没有“风险意识”，这是“系统性的风险”。针对房产的税金极大可能导致房价暴跌，在征收上却毫无技术和法律的障碍。这个风险的大小取决于中国未来的经济走向。经济不好反而风险小，因为需要把空间卖给富人增加财政收入，需要房地产这个支柱行业拉动GDP；经济如果好转，持续向好，税收充足，百业兴旺，这个风险就很高。一旦发生，我们大家都得感谢房哥房姐们在中国经济最困难的时候慷慨解囊，帮助经济度过难关。

 

房价和人民币走势的几个关键结论

 

在《房价与人民币——捍卫财富你需要了解的那些事儿》专题语音直播里，蔡聪明确得出以下关键结论：

 

1. 目前房地产有泡沫，而且泡沫还挺严重。

• 房价排名：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列

• 房价收入比：最新全球房价收入比的十大城市里面，中国的北上广深占据了四席。其中，深圳的房价收入比更是高居全球首位。

• 租赁回报率：目前中国主要城市的静态租赁回报率为 2.6%，一线城市在 2%左右，低于二三线城市。 根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为 4%-6%，中国水平远低于国际标准水平。

• 空置率：是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%至 10%之间为合理区，在 10%至 20%之间为空置危险区，在 20%以上为商品房严重积压区。目前一线城市空置率 22%，二线城市 24%。

 

2. 房价的居住需求驱动和资金驱动

• 过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、 20-50 岁购房人群不断增加和家庭小型化。 

• 居住需求驱动：主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。

• 资金驱动：货币超发（但凡M2显著大于名义GDP和人均可支配收入的年份，都是房价暴涨的年份。）、加杠杆（能做金融杠杆，完全就体现出“房产”的金融属性！过去5年，新增个人购房贷款/全年住宅销售额。这个比率年年攀升。）

   

3.房价与人民币汇率的关系

• 同时保房价，保汇率的方案不现实；房价和人民汇率齐涨的周期已经结束。

• 保房价，比保汇率重要；房价不会暴涨，但可能横盘或者调整。

• 汇率进入温水煮青蛙阶段，缓慢贬值。